小套房市場搶搶滾，目前市場已經有超過千億元的市場，未來也有成為銷售主流的趨勢，不過根據信義房屋企研部經理林永孟指出，目前市場上小套房產品種類多，一定要慎選產品，同時注意隱藏的危機，才能選到自用投資兩相宜的好套房！ 以下是林永孟的檢視準則： 1.套房若為自住，通常為過渡型產品，必須考慮轉售問題，因此市場性很重要。投資套房則確保高投資報酬為首要任務。 2.套房出租以戶為單位，「論間不論坪」，新舊房屋租金差異不大，房租高低主要看室內空間大小及其規劃而定。因此房價低、公設比低的套房享有較高的投資報酬率；另外預售套房的投資報酬可能不如比中古套房；坪數較大的套房也不見得享有較高的租金報酬。所以消費者購置套房自住（未來換屋需考慮轉出租問題）或出租，必須省思，買預售屋還是中古屋好？買12坪套房還是買14坪的套房較佳？ 3.套房使用者大多外食，廚房空間夠用就好，車位也不是必要條件，由於日常採買、上班較為重要，因此購買套房首重生活機能與交通便利性，生活機能完善、交通便利的套房，房租自然居高不易，出租率也較高。一般而言，套房大樓戶數較多，門禁安全相當重要，一些老市區套房由於門禁管理鬆散，或投資客未過濾出租對象，已成藏污納垢之處，嚴重影響出租率，租金水準也漸趨滑落，這種大樓無法持續享有高投資報酬，消費者應避免選購。 4.另外，購買套房投資必須要長期的收租的心理準備，一年8%的投資報酬率，累積十五年，幾乎可以賺上一倍本金。若購買幾年後便轉手賣出，可能因賠售及稅負支出不賺反虧，因此，沒有10年、15年以上的投資準備，實在不宜購置套房。另外套房貸款成數較低（一般為五、六成左右），因此購置套房需準備較多的自有資金。 5.購屋出租應先要清楚當地「現在的」租屋需求與租金水準，因此，目前已有承租方願繼續承租，或是不必再重新裝修就立即出租者，是套房投資優先選擇的標的。另外，套房投資人亦應思考是否能經由更改格局、增添設備而增加租金收入，以淡江大學總價225萬，貸款158萬，30坪、三房二廳二衛的公寓為例，若購買後改成四個設備齊全的小套房出租，年租金可增加12至15萬元，投資報酬率亦增加3%左右，套房投資者應思考裝修以增加投資收益的可能性。思考裝修以增加投資收益的可能性。 至於在套房選購的秘訣有二，分別是交通便利以及生活機能佳，其中區域的選擇，建議最好選擇單價低，區域環境有實質利多，交通便利，生活機能佳，租屋需求強勁的地段，像大學商圈、百貨商圈、辦公商圈、捷運站旁邊等區域。以產品別看，具8%以上年房租報酬潛力房屋，分別為是捷運住宅+功能性套房、學生套房、溫泉套房、商務住宅等。這類高租金水準的房屋，共同的特徵是，總價不高、交通便捷、生活機能完善等。 至於套房產品多半位於辦公商圈和市區，也有位於市郊鄰近交通設施旁（如捷運系統）的，或位居風光明媚郊區，以綠色景觀「休閒產品」取勝的。不同種套房產品投資報酬率明顯不同，一般而言，捷運套房收益率最高，可達8%至13%，其中結合溫泉、SPA、健身房、飯店式物業管理的投資報酬率都在10%以上。隨著捷運路網路漸次擴展，捷運站附近套房租金收益率逐步上升，不過市中心區捷運套房因為房價較高，租金收益率不容易超過10%，郊區捷運套房房價較低，租金收益率反而較高。 還有專以學生為對象的套房收益率次於捷運套房，由於租金穩定，房價不高，投資報酬可達10%左右。近年來套房具備更多機能，有的強調休閒取向、有的標榜商務功能，最典型的如溫泉套房、商務套房或是飯店式套房，這類功能性套房租金收益率也頗高。至於以往租金收益率最高的百貨商圈舊套房，由於多數未規劃休閒或商務功能，加上門禁管理漸趨鬆散，租金收益率有明顯下滑的情形。位於郊區或交通不便利的套房，多是建商一窩蜂搶建所致，由於空戶甚多，投資報酬與定存相差不多，若空置時間過長，反而讓投資人真的「住進套房」，有意購買套房投資者不可不慎！ 電話:04-23160106 傳真:04-23130523